Wpływ kryzysu koronawirusowego na inwestycje w nieruchomości zagraniczne

Kryzys koronawirusowy przyniósł nowe i nieoczekiwane doświadczenia w większości dziedzin życia i biznesu w Polsce i za granicą. Postaramy się spojrzeć na ustalenia i konsekwencje związane z inwestowaniem w nieruchomości za granicą.

POLSKA JAKO CZĘŚĆ REGIONU

W szerszej perspektywie geopolitycznej kryzys potwierdził integrację Polski z całym regionem Europy Środkowej. Zwłaszcza ze strony Austrii było wyraźne zainteresowanie szybkim przywróceniem standardowych mechanizmów cywilnych i handlowych działających w tym regionie.

Zamknięcie granic między państwami jest oczywiście główną przeszkodą w realizacji inwestycji w zagraniczne nieruchomości i ich wykorzystaniu. Nowo zdobyta wiedza z czasów kryzysu polega na tym, że większość państw stara się zaspokoić potrzeby osób (fizycznych lub prawnych) posiadających nieruchomości w danym państwie. Dla osób i firm posiadających nieruchomości za granicą otworzyły się więc granice najszybciej w ramach stopniowego otwierania granic.

TREND DYWERSYFIKACJI

Polski złoty (ale także inne lokalne waluty, takie jak czeska korona i forint węgierski) osłabił się wobec euro i dolara podczas kryzysu. W przypadku ponownego wystąpienia koronawirusa lub podobnego kryzysu można założyć, że powtórzy się ten scenariusz kursu wymiany złotego. Z naszego punktu widzenia wspiera to pogląd na zasadność dywersyfikacji walutowej, tj. przechowywać część aktywów (takich jak nieruchomości) w walucie innej niż złoty.

Osłabienie polskiego złotego jest również związane ze wzrostem cen w Polsce i rosnącą inflacją, która wynosi 2,9% (kwiecień 2020 r.) i jest druga najwyższa w całej UE. Jednocześnie jasne jest, że banki centralne na całym świecie reagują na kryzys taki jak ten koronawirusowy w ten sam sposób – obniżając stopy procentowe. To dobra wiadomość dla osób rozważających kredyt hipoteczny, a zła dla osób posiadających pieniądze na rachunkach (szczególnie w związku z wysoką inflacją). Możemy spodziewać się, że w przypadku powtórzenia się kryzysu Polska po raz kolejny będzie podatna na rosnącą inflację i presję na niskie stopy procentowe.

Mówiąc o dywersyfikacji, wrócimy za pozwoleniem do geopolitycznego spojrzenia na ten temat. Od dawna jest jasne, a kryzys potwierdził, że w czasach kryzysu każdy kraj jest „samodzielny”, a rola UE lub strefy Schengen pozostaje w tyle. W ten sposób oferowana jest nie tylko dywersyfikacja pieniężna, ale także geograficzna i polityczna (jeśli możemy to tak nazwać) jako odpowiednia strategia inwestycyjna.

DOCHÓD Z TURYSTYKI I WYNAJMU

Większość klientów firmy Rellox kupuje nieruchomości za granicą w trybie częściowego użytkowania własnego w połączeniu z dalszym krótkoterminowym wynajmem. Pod względem realizacji dochodów z wynajmu sytuacja jest podobna w większości krajów, w tym w Polsce. Należy się spodziewać, że utratę zagranicznych turystów w większym lub mniejszym stopniu zastąpi wzrost turystyki krajowej.

Dla 2020 roku możemy założyć, że turystyka transgraniczna (tj. obłożenie i dochód z wynajmu) będzie działała lepiej w krajach, w których turystyka „przyjazdowa” jest nastawiona na przyjazdy z krajów sąsiednich (gdzie są lub będą otwarte granice) i nie polegają na turystach z odległych miejsc. Te kraje lub regiony mogą nawet skorzystać na tej sytuacji.

CENY NIERUCHOMOŚCI

Oficjalne statystyki nie są jeszcze dostępne, ale wydaje się, że ceny nieruchomości w większości krajów nie reagowały na COVID. Oczywiście płynność gwałtownie spadła na wszystkich rynkach, zwłaszcza w krajach najbardziej dotkniętych kryzysem (Włochy, Hiszpania). Niektórzy deweloperzy w Alpach i nad morzem nie chcąc obniżać cen, zdecydowali się odłożyć budowę.

Dalszy rozwój cen i rynków nieruchomości będzie zależeć w największym stopniu od ponownego uruchomienia gospodarek poszczególnych krajów i całego regionu Europy i świata. Dla krajów, które czerpią znaczne korzyści z turystyki, przywrócenie dochodów z turystyki będzie miało kluczowe znaczenie. Wyniki letniego sezonu turystycznego wpłyną na gospodarkę, a następnie na ceny nieruchomości nadmorskich w krajach takich jak Chorwacja i Hiszpania. Ceny nieruchomości w Alpach prawdopodobnie poczekają na wyniki nadchodzącej zimy. Do tego czasu możemy się raczej spodziewać statusu quo. Zaletą Austrii lub Szwajcarii jest silna gospodarka. W przypadku Włoch może być interesujące porównanie z ostatnim kryzysem hipotecznym, gdy ceny nieruchomości nie spadły znacząco, ale gwałtownie spadła płynność.

KONKLUZJA

Zakup i posiadanie nieruchomości za granicą to szczególny segment rynku nieruchomości. Wydarzenia związane z koronawirusem pokazały pewne ograniczenia, które należy wziąć pod uwagę. Jednocześnie się okazuje, że posiadanie nieruchomości za granicą może przynieść korzyści inwestycyjne i praktyczne.